Dal 2016 è stata variata la disciplina dei comodati. Rispetto al recente passato, quando la norma prevedeva la facoltà per i Comuni di istituire, previa disposizione regolamentare, l’assimilazione all’abitazione principale (e quindi di fatto l'esenzione dal pagamento IMU) per un solo immobile concesso in uso gratuito a genitore/figlio, la Legge di Stabilità 2016 fissa nuove regole e ne prevede l’applicazione obbligatoria ed automatica in tutti i comuni.
Nel dettaglio, all'articolo 13 comma 3 del 201/2011, n. 201, prima della lettera a) è inserita la seguente lettera:
[La base imponibile è ridotta del 50 per cento:]
«0a) per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; ai fini dell’applicazione delle disposizioni della presente lettera, il soggetto passivo attesta il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione di cui all’articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23».
Come si vede la norma limita le possibilità del comodato gratuito a pochi casi: si deve essere proprietari di un solo immobile oppure di 2 immobili, gli immobili devono essere ubicati nello stesso comune e uno dei due deve essere necessariamente abitazione principale del proprietario, inoltre l'immobile (o i due immobili) devono essere situati nello stesso comune dove il proprietario ha la residenza e la dimora abituale.
Per "immobile", come specificato dal MEF con laCircolare N.1/DF/2016, deve intendersi un immobile ad uso abitativo ("laddove la norma richiama in maniera generica l'immobile, la stessa deve intendersi riferita all'immobile ad uso abitativo").
Vanno considerate anche le pertinenze secondo i limiti previsti per l'abitazione principale (massimo 3 pertinenze, una per ogni categoria catastale C2, C6 e C7). Quindi il possesso di altra tipologia di immobile come un terreno agricolo, un'area edificabile o un capannone non esclude la possibilità di usufruire della riduzione del 50%, purchè gli immobili ad uso abitativo siano massimo 2, entrambi situati nel comune di residenza del proprietario ed uno dei risulti essere abitazione principale del proprietario.
ATTENZIONE: l'immobile in comodato non è assimilabile ad abitazione principale come poteva avvenire negli anni precedenti ma rimane evidentemente un immobile soggetto ad aliquota ordinaria con base imponibile ridotta del 50%.
Il comodato è possibile solo tra figli e genitori. Sono esclusi comodati tra parenti al di fuori del primo grado.
Il comodatario deve usare l'immobile in comodato come sua abitazione principale quindi deve avere la residenza e l'abituale dimora nell'immobile avuto in comodato.
Il contratto di comodato deve essere registrato presso un qualunque ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Non vale nessuna scrittura privata o altra forma/dichiarazione di concessione del comodato.
IMPORTANTE: i requisiti devono essere attestati nel modello di dichiarazione IMU su modello ministeriale, da presentarsi entro le scadenze previste per l'anno dichiarativo. Quindi non sono più valide le certificazioni o dichiarazioni presentate in funzione delle disposizioni regolamentari.
Di seguito si elencano alcuni esempi rispetto ai quali non si applica il beneficio della riduzione:
- se si possiedono 3 (o più) unità immobiliari distinte in Catasto ad uso abitativo (per intero o in percentuale);
- se i due immobili ad uso abitativo si trovano in due comuni diversi;
- se si risiede nel Comune A e l'immobile è situato nel Comune B (diverso dal Comune A);
- se si risiede all'estero;
- se l'immobile dato in comodato non viene utilizzato come abitazione principale del comodatario;
- se il comodato è tra nonni e nipoti o tra fratelli.
